调控逐步升级 避免市场过热

据贝壳研究院统计，年内截至7月份，杭州住宅用地市场成交量与去年同期相当，且受集中供地政策影响，大部分土地在5月份集中成交，预计最快将在四季度形成对市场供应量的补充。在潘浩看来，此次购房资格的调控，旨在短期内缓解市场供需矛盾，避免因短期供应不足带来的房价过快上涨，进而引发市场过热。

杭州楼市调控局面正在逐步打开。亿翰智库认为，无论是“禁商墅”“竞品质”这种保品质的动作，还是可转商住的“共有产权房”来分流购房人群、筛选“真正的刚需”，再或是此次的限购升级，调控都逐步向供需双向调控靠拢。

据贝壳研究院统计，此次调控升级为2020年下半年以来杭州第六次出台房地产市场调控政策，相继在限售、限购、商品房销售管理、法院拍卖房产、房屋赠与、离婚购房等诸多方面进行查缺补漏和升级管理。

此外，6月底至7月上旬，杭州有一批预售证被压制发放，随后杭州一个月内连发3次调控，调控力度也逐渐提升：先是加大共有产权房供应，再是发布土地拍卖新规、降低土地拍卖溢价率，最后从需求端入手调控，减缓一手住宅供应压力。

连续调控下，杭州二手房市场开始减速。7月，杭州二手房成交6314套，与4月的10029套、5月的9013套、6月的7539套相比，成交量再度下滑，达到近五年同期“冰点”。据第三方机构统计，除临安、富阳外，7月杭州八区仅成交4608套，热门区域房源以及学区房有量价齐跌的迹象。

另有业内人士认为，目前几个热点城市的楼市调控举措不断相互借鉴，显然杭州此次加码调控参考了上海的举措。今年2月，上海新一轮楼市调控“沪十条”首推积分制，综合购房人的家庭、户籍、拥有住房状况后，根据在沪缴纳社保年限选取进入公证摇号选房的人员名单。

杭州此前是出现新盘“万人摇”次数最多的城市。今年上半年，杭州十区新房市场共推出60998套房源，累计报名登记共416887组，平均中签率仅14.6%，最低中签率仅1.58%。

该人士表示，新政之后，一批社保年限不够的购房者将失去新房摇号资格，预计杭州楼盘“打新”热度将下降，入围购房者的中签率将抬升。

在亿翰智库看来，预计未来三季度，整个杭州市场会出现一定程度的回调，一些市区的热盘预售证可能也会加快发放以分流，以此落实新政效果。

在房住不炒的大前提下，各地陆续加强管控。杭州此次出台调控政策，也是在周边城市陆续升级调控的背景下，调控压力渐显的结果。

8月2日，金华发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，内容包括三年限售、落实二手房参考价、优化土地拍卖规则等；8月4日，绍兴发布镜湖新区住宅小区二手住房（第一批）成交参考价的通告，根据7月23日出台的二手房价参考机制，在热点区域先行试点。